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据资料可查，我国的物业管理起源于20世纪60年代，大陆的物业管理是在20世纪80年代开始，由深圳自香港引进，并于1981年3月10日在深圳成立我国的第一家物业管理企业，这应该也算是我国家改革开放政策的代表成果之一。经过四十多年来的发展，我国现在已经拥有物业公司23.4万家，其中上市物业企业达63家，物业管理行业的发展可谓迅速，但随之而来的物业企业与业主之间的矛盾，也伴随而来，而且呈愈来愈尖锐之势。为使双方的付出和所得得到公平、公正的评估，提升双方的信任度，促进和谐社会的建设与发展，物业管理模式的变革势在必行，个人拙见，酬金制必将成为我国物业管理模式的终极发展。
一、惯性思维带来的物业费排斥
随着国家经济快速发展，特别是经济开放政策实施以后，计划经济向市场经济的转变期，随之而来的就是单位分房政策取消，原有住房进行房改，房屋由单位房产转变为个人房产。但在房屋产权进行转变的同时，很多单位的后勤保障部门、房产管理科等部门并未同时取消，员工个人住房的水、电、燃气、保洁等物业管理项目仍由原单位进行管理，原有部门人员的工资也仍由原单位承担，员工个人不需要缴纳物业管理费，甚至水、电、燃气等费用还能享受到单位的补贴，个人需要承担的费用很少。但是市场经济的车轮滚滚向前，很多原有的管理模式已经逐步被取消，在政府事业单位、国有企业的住房政策调整之后，员工个人的思维方式并未随之改变，继续抱有“人是单位的人、屋是单位的屋、费是单位的费”思想，对个人缴纳物业费持排斥态度，而且这种思想固持多年不愿抛弃。
另一个方面是房地产开发带来的集体土地征收、旧城改造、棚改、拆迁回迁群体。原属单位住宅小区拆迁回迁的，与上面所写的内容雷同，涉及村集体土地、宅基地征收、棚改回迁等群体，他们基本位于城区内或城区周边位置，原居住条件为农家小院，日常生活中从未涉及物业费问题。在拆迁初期，为保障拆迁工作的顺利进行，及大部分村居社区的经济能力能够承担居民的物业费用，甚至还会承担居民的水、电、燃气、有线电视等费用。随着国家不断加强对基层组织财务制度的管理，有部分费用已经不适合村（居）集体支出，应由居民自行承担缴纳，由此而带来的就是居民的不理解、不接受。在居民的意识里，我原来住小院又方便、又自由，还不用缴纳这些费用，你把我的房子拆了现在还让我缴纳这些费用，我肯定不接受。从而导致回迁居民与物业公司在物业费、车位管理费缴纳等方面持续产生矛盾和激烈冲突，此类问题也常常见诸网络报端。
二、“优质客户”流失带来的涨费难
经与某物业管理公司对所服务的住宅类项目十多年来的业主更替情况进行分析，在房屋交付两年后开始，该项目的“优质客户”每年约以10—20%的比例进行流失。之所以会在两年后开始流失，主要由房屋交易税政策及房价变动原因导致；之所以对优质客户加以引号，因为此客户群体包括两部分，一部分是房产投资型客户，一部分是经济优秀品质追求型客户。
无论是那种“优质客户”，在两年后，甚至不足两年，都会对新开发上市的更优质的楼盘产生兴趣，或出手后投资新的楼盘项目，或出手后改善性购买，甚或不出手，也会搬至新的优质楼盘项目居住，而将原有住宅出租或闲置。这两部分人群，不会太过在意物业费的收费标准高或低，甚至于更喜欢高档物业费带来的优质物业服务，这样更有利于对房屋的出手。
随着“优质客户”的流逝，留下的客户更倾向于只要物业费不涨，对物业服务品质有所降低、服务人员年龄逐渐偏大等现象呈现逐步接受状态。而物业在物业费标准未提高、人力成本和日常消耗物资成本、设施设备维护成本不断增加的情况下，物业服务人员综合素质、服务品质肯定会不断下降，由此带来年复一年的“恶”性循环。
在调查中发现，即使在青岛这种经济比较发达的城市，自物业公司进驻项目后，十多年物业费没有增长的项目比比皆是，在市场物价已发生非常大的变化的情况下，物业费却未上涨，物业公司为了生存下去，也只能在工资标准不变的情况下降低人员招聘标准、压缩人员编制，最终导致的必将是物业服务品质的下降。常见于小区的保安由刚入住时的小伙变成老头、保洁由大姐变成大姨、楼梯卫生一天一打扫变成一周一打扫、设施设备定期保养变成延期保养。
三、“红色物业”建设治标难治本
随着近年来“红色物业”在社区、村居的大力推广，党建引领模式对物业项目服务意识的提升、居民对物业的理解、居民之间的氛围和谐都起到了极大的推动改善作用。基层党组织、党员在社区居民与物业企业之间的和谐共建、矛盾改善方面起到了积极的模范带头作用，也为物业管理模式的改变提供了一定的基础支撑。
在社区和谐发展的同时，物业涨费问题仍然是物业企业与社区居民之间深深的隔阂。这是与个人的固性思维分不开的，物业肯定想涨费，这样可以招来更优秀的管理和服务人员、可以导入更多优秀的管理服务模式、可以提供更多的个性化服务项目等等；居民业主肯定不愿意涨费，而且还要求收费标准不涨、服务标准不降，我入住的时候是什么样的服务标准你就得给我一直保持，你没有保持就是侵害了我的利益。另外，根据法律规定，物业企业利用小区资源搞的多种经营创收项目，盈利也应该是属于业主的，物业公司不能贪占和挪用。各有各的苦、各有各的理，难以调和。
另外一点，感觉“红色物业”虽然推广了，但是少了“居委会大妈”的赋能，从而导致引导容易，但症结难解。在没有物业公司存在的较早时候，各单位的房子由各单位管理，生活中遇到的难题由单位工会或“居委会大妈”协调，而居委会大妈的身份是属于基层党组织的，发表的意见也往往被理解为是基层党组织的意见，所以大家都会信服和听从。而在市场经济环境下，理念已经变成业主花钱购买服务，钱是由业主自己来出，所以物业公司也就变成了“仆人、管家”的身份，与之前的“人无贵贱之分，都是为人民服务”在意识形态上已经发生了变化。想要彻底解决物业公司与业主之间的矛盾，还是需要经济归经济、初衷归初衷。
四、酬金制管理模式的可行性分析
个人认为酬金制是我国物业管理模式的终极发展，主要原因和理由如下：
（一）市场经济环境下的诚信与信任度问题。物业说亏损，并公布了经营情况，但是业主不相信，而且业主不相信的理由也是成立的：开公司都是为了挣钱，你不挣钱还继续为我们提供服务，肯定不是因为物业公司的老总人傻钱多，而是你不但不亏损，而且还盈利颇丰，不然你不会挨着业主的骂和质疑，还赖着不走。
而对于物业企业来说，真正亏损的也并不多，假如真的一直亏损，还坚持一定要干下去，也不符合市场规律，除非是有地产背景的物业企业，为了公司的整体形象和商业信誉，而实行的补贴式物业运营模式。除此之外，那就是物业运营中存在业主不知的隐性收入。不管内情如何，物业说亏损，业主不相信；业主要收益，物业说没有。长此以往，必定会造成双方信任度的缺失，诚信将不复存在。
（二）日趋健全的法律法规导致物业企业的运营风险无法转嫁。在市场调研中发现，很多物业企业雇佣的保安、保洁都超出了退休年龄，目的是减少五险一金等费用的支出，降低运营成本；而未达到退休年龄的工作人员中，也只给管理人员和专业技术岗位缴纳保险，其他人员以劳务派遣等方式进行用工。
现有法律法规和日趋完善的劳动部门监察制度，以及劳动法规的普及带来的员工知法、懂法、用法保护自身权益的程度不断加大，违规劳务派遣、虚假劳务派遣、不交或少交社会保险和公积金的情况会日趋减少，物业企业也难以承受违法成本带来的显性和隐性损失。而完善的社会保障基础费用、最低工资标准，再加上物业项目中隐性收入逐渐透明而减少，必将导致物业企业由虚假亏损转变为真实亏损，而企业在真实亏损后，必将导致真正的撤出。
（三）酬金制管理模式可以避免隐性收入的产生，也可以避免物业企业的经营风险，同时在保证服务品质的情况下不断增强双方的信任度。实行酬金制管理模式后，物业企业只负责服务品质和质量，更能专注于本职工作，只需按照合同约定完成自己的工作，收取自己应得的管理费即可。同时，员工也可以依法享有自己的合法权益，不会因物业企业控制用工成本而少交或不交社会保险和公积金的情况，也有利于实现政府提出的和谐用工目标落地。
对于业主来讲，社区内可开展的多种经营项目，均有业委会负责开展，收入全部进入业委会指定账户，进而保证业主的应得收益不被贪占和挪用。既能充分发挥业委会对物业企业服务品质的监督和评估，又能保证业委会对业主权益的保护和增值。实行酬金制管理模式后，物业企业和业委会均依法依规核算相关费用，运营过程均实现透明、公正，物业企业、物业员工、业委会、业主各方，都能在法律框架下实现各自权益保障，避免了互相猜疑、不信任，甚至互相抵触、排斥现象的发生，也更有利于法治社会、和谐社会建设。
（四）第三方介入确保质价相符，增强业主的认可与接受。在酬金制模式执行过程中，为确保服务标准与收费标准相符，避免物业企业与业委会或业主之间的争议，应引进专业评估机构对物业服务标准进行评估，并根据服务标准评估人员配备及费用审核，并出具评估报告；在合同续签或调价节点，由评估机构对物业履职情况、费用支出情况进行审计评估，确保运营过程健康、安全，杜绝纠纷隐患。同时需要介入的另一个第三方为基层党组织，即街道或社区的物业主管部门，由其负责专业评估机构的选用和资质审查，以保证评估机构和评估结果的公正性和准确性。
专业评估机构介入的目的是达到服务标准与收费标准的合法、合规、合理，质价相符；基层党组织介入的目的是以政府公信力附加的方式，对双方确认的服务标准、费用额度、以及阶段性费用调整赋予强制执行力，避免物业企业与业主之间因信息不对等而造成争议。同时，基层党组织参与社区物业管理，不但以公权力的身份为双方起到了认定和裁决的作用，也更有利于公平、公正的处理双方发生的矛盾和争议，更是党建引领进社区、红色物业建设过程中，基层党组织在法治社会、和谐社会建设过程中的真实体现。
通过对现行物业管理模式和物业管理现状的调研和分析，个人认为酬金制是最符合我国国情和社会现状的物业管理模式，同时也是最为符合我国国民思维模式、思想理念的物业管理模式，也只有这种最为符合公平原则的物业管理模式才是我国物业管理模式的终极发展。
来源：青岛瑞源工程集团有限公司 高文广 供稿
编辑 ▏古亦馨
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