当前，房地产估价机构和房地产估价师要高度关注、不断学习、深入研讨、积极开展、扎实做好城市更新中的房地产估价和咨询服务（业务）。这既是自身适应外部环境重大转变谋发展的需要，也是高质量推进城市更新的需要；既是大的机遇，也是新的挑战。为此，要深刻认识城市更新及其发展趋势，弄清其中有哪些房地产估价和咨询服务需求，以城市更新中通常仍有部分房屋征收、土地使用权出让、房地产抵押而需要估价服务为抓手和切入点，同时着眼于城市更新全过程各环节的房地产估价和咨询服务需求，全面深度参与城市更新，充分展现房地产估价的专业优势和独特作用，并及时总结成功实例和经验做法，予以宣传推广。
一、要积极主动参与城市更新
近年来，随着我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期、房地产市场供求关系发生重大变化等，我国城市和房地产开发建设方式从“摊大饼”“大拆大建”的大规模增量扩张阶段转向“内涵式”“有机更新”的存量提质增效为主的阶段。这意味着当前和今后城市和房地产开发建设方式主要是城市更新。
实施城市更新行动，是党中央、国务院作出的重大决策部署。负责统筹指导全国城市更新工作的住房和城乡建设部多次提出，积极实施城市更新行动。特别是2025年以来，党中央、国务院以及有关部门、地方先后出台相关文件、召开相关会议、印发相关规划等，例如：
1.2025年5月2日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号），其中明确提出“支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新，健全专家参与公共决策制度”。
2.2025年7月14日至15日，中共中央召开中央城市工作会议，作出“两个转向”的重大判断，即“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，并提出“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效”。
3.2025年8月15日，中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，提出“科学制定实施城市更新专项规划，一体化推进城市体检和城市更新”。
4.2025年12月31日，自然资源部、住房和城乡建设部印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）。
5.2026年5月22日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），提出“建立城市更新专家库和智库，引导专业技术力量提供全过程咨询服务”，并在“专栏5完整社区建设扩面提质增效工程”中明确提出“推动规划师、建筑师、工程师、估价师等专业人员进社区，引导社会组织、社会工作专业人员、志愿者等社会力量和公益慈善资源参与社区建设。”
城市更新实践中，多地探索建立责任评估师（估价师）等专业人员联创工作机制。例如，上海市率先建立国际接轨、上海特色的责任规划师、责任建筑师、责任评估师“三师”联创工作机制，印发建立、深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（如沪规划资源风〔2023〕450号、沪规划资源更〔2025〕338号），明确规定“责任评估师是指为满足城市更新多元主体利益平衡需要，加快盘活低效空间资源，促进资源、资产、资信、资金贯通而选聘的领衔评估师及其技术团队”，并规定领衔评估师应是具有行业影响力的评估领域领军人物，具有不动产评估等实践经验和统筹能力。中共北京市委、北京市人民政府印发《关于推动城市高质量发展的实施意见》，明确提出“发挥责任规划师、建筑师、评估师、园艺师等协同作用”。武汉市人民政府印发《武汉市城市更新“十五五”规划》（武政〔2026〕8号），明确提出“建立责任规划师、责任建筑师、责任评估师‘三师联创’制度，形成从项目策划到实施监测的全流程陪伴式服务机制”。
广大房地产估价机构和房地产估价师，要深入学习相关政策文件和会议精神，充分认识到我国城镇化和城市发展“两个转向”等重大变化给估价业务深化与拓展带来的重大变化和机遇，就是传统单一的房屋征收估价、土地使用权出让估价业务逐渐减少，且此类业务通常会包含在城市更新中，而城市更新中的房地产估价和咨询业务不断增加。对这些重大变化和机遇，要深刻理解、主动适应、积极作为。
要抓紧明确自己在城市更新中可以担当的角色和承担的工作，利用城中村、危旧房改造、盘活存量房地产等城市更新中一部分房屋征收补偿（包括货币补偿、等价置换等）依法应由具有相应资质的房地产价格评估机构估价为切入点，积极参与到城市更新中。充分发挥知房地产权益、懂房地产市场、善房地产评估、会算经济账等独特的专业优势，认真做好城市更新中的房地产估价和咨询服务，助力破解城市更新中定位策划、规划调整、资金筹措、产权归集、资产盘活、多元利益协调等难点堵点问题，形成说得清、可视化、可复制、可推广的成果，使有关部门、单位和个人认识到城市更新中房地产估价机构和房地产估价师不可或缺的重要作用，进而更好地开拓城市更新中的房地产估价和咨询业务。同时，要积极向有关部门和社会大众广泛宣传、展示房地产估价机构和房地产估价师不仅能做好城市更新中的房地产价值价格（包括租赁价格或租金）评估服务，还能做好城市更新中的房地产咨询服务，助力建立可持续的城市更新模式。
二、城市更新包括的主要内容
城市更新包括的内容很多，具体叫法也较多。从目前国家及有关部门和地方的相关文件、规划等涉及的更新改造对象来看，其中有房地产估价和咨询服务需求的城市更新的主要内容包括以下方面（其中有部分重复交叉）。
（一）城中村改造，包括采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式对城中村实施改造。
（二）城镇危旧房改造，包括危旧楼房改建、危旧楼拆除重建、老旧住房自主更新、原拆原建等。
上述（一）、（二）时常合在一起称为“城中村和危旧房改造”，并要“稳步推进”。
（三）城镇老旧小区改造，包括城镇老旧小区整治改造、老旧小区综合整治、棚户区改造等。
（四）老旧街区改造提升，包括老旧商业街区、老旧生活街区、历史文化（风貌）街区等区域综合性更新、一体化提升，如老旧火车站与周边街区更新改造等。
（五）老旧厂区改造提升，包括盘活闲置低效的老旧厂房，工改工、工改商住、工改新型产业用地等。
通常将上述老旧小区、老旧街区、老旧厂区和城中村合在一起，简称“三区一村”。
（六）低效产业园区改造提升。
（七）既有建筑更新改造，包括既有多层住宅（老楼）加装电梯、既有建筑绿色改造、既有低效楼宇更新改造等。
（八）盘活存量房地产（资产资源），包括盘活存量低效或闲置房屋，盘活存量土地和低效用地，城市低效用地再开发，优化城市工商业土地利用，工商业房地产改作租赁住房等。
（九）城市历史文化保护传承和有机更新，包括历史文化街区、片区保护更新，古建老宅成片改造、整体整治等。
城市更新不再是全部或大部分房屋征收、拆除、新建，而是保留、改造、拆除、新建、置换或腾退等多种方式并举；更新改造形成的资产不再是全部或大部分销售，而是租赁、运营、销售等多种方式并举。这不仅产生了多种多样的房地产估价和咨询服务需求，而且提出了新的更高要求，往往在一个城市更新项目中这些估价和咨询服务是综合交叉、灵活运用、反复比较、动态调整的。城市更新估价中，估价技术路线通常更加复杂而重要，还涉及不同类型特别是历史建筑、绿色建筑、基础设施等特殊类型的房地产估价，需要掌握相应的特殊影响因素及其对价值价格的影响。
三、城市更新中的房地产估价服务
城市更新中已有、应有或将有的房地产估价服务种类很多，需要广泛收集、深入研讨并进行科学命名、提炼、分类等。目前来看，主要包括以下方面。
（一）房屋征收估价。城市更新中通常仍有部分或少量房屋征收，需要房屋征收估价服务，包括征收或退出的房屋价值补偿估价，停产停业损失评估，产权调换或置换房屋估价等。
（二）土地收购储备估价。城市更新中存在土地收购储备的，需要这种估价服务。
（三）土地使用权出让地价（或土地入市价格）评估。城市更新中通常仍有部分或少量土地使用权出让，需要这种估价服务。
（四）房地产或以房地产为主的资产收购、并购、整合、置换估价。
（五）房地产业主（物业权利人）以其房屋、土地使用权作价出资入股估价。在“有房出房、有地出地、有钱出钱”的城市更新多方合作模式下，房地产业主特别是单位业主通常选择房地产作价出资入股替代货币补偿。
（六）工商业房地产业主以其更新改造前房屋、土地出租的租金评估。例如，住房租赁企业将老旧厂房、办公楼、商业用房等长期包租后更新改造为租赁住房，即所谓“中资产”租赁经营模式。
（七）调整规划条件补缴地价评估。城市更新中通常需要改变土地或房屋用途、增加容积率等，需要补缴地价或土地出让金，从而需要这种估价服务。
（八）工商业用地使用权延期或续期计收地价（或土地出让金）评估。
（九）房地产抵押贷款、发行债券、资产证券化等各种方式融资估价。城市更新项目资金投入大、投资周期长、融资需求迫切，如城市更新项目银行贷款、发行地方政府专项债券、公司信用类债券、不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。
（十）更新改造前后的房地产价值变化估价。即测量、显化城市更新给各个业主带来的房地产价值变化，如测算更新改造前、后各业主的房地产价值、价值差额、占比等。争取业主同意甚至支持城市更新、公平合理分配更新改造利益、分摊更新改造费用、有效化解业主之间利益冲突和矛盾纠纷，尤其是“自主更新、原拆原建”、老楼加装电梯，需要这种估价服务。
（十一）更新改造形成的房地产或以房地产为主的资产租金评估。需要评估的租金类型有多种。其中服务于“租金怎么定”的，通常需要评估市场租金、成本租金，市场租金又有固定租金、保底租金加分成租金、基础租金加浮动租金等。
（十二）更新改造形成的房地产或以房地产为主的资产未来价值价格评估（或预测）。在城市更新方案制定与比选中，需要对未来房地产市场状况进行分析判断，预测更新改造完成后的资产价值价格。
四、城市更新中的房地产咨询服务
城市更新中已有、应有或将有的房地产咨询服务种类很多，甚至错综复杂、说法不一，需要广泛收集、深入研讨并进行科学命名、提炼、分类等。目前来看，主要包括以下方面。
（一）城市更新片区（区域）和项目识别。这主要是解决“在哪做”的问题，协助有关部门和单位寻找潜在城市更新片区和项目，建立完善城市更新项目库，包括参与开展城市体检评估、相关调查和评价，参与编制城市更新相关规划和计划，开展空间资源综合绩效评估，识别研判具有更新改造必要性和基本条件的城市更新潜力空间、片区和项目。
（二）城市更新片区和项目相关现状调查。这主要是解决“有什么”的问题，包括城市更新片区和项目所涉范围内存量资产资源调查（如房地产利用现状调查，对房屋和土地的用途、面积、房龄、权属等进行摸底调查；基础设施和公共服务设施现状调查）、住户摸底调查等。
（三）物业权利人更新改造意愿调查、城市更新社会（稳定）风险评估或社会效益与风险分析。这主要是解决“能否做”的问题，如全面深入调查了解城市更新片区和项目所涉范围内居民、企业等产权人对更新改造的态度、诉求、同意率、意愿强烈程度等，分析判断城市更新项目的难易程度、风险大小及可控性等。
（四）城市更新项目功能定位和主导方向研究分析，相关房地产市场调研，城市更新项目谋划、策划、定位以及经济可行性研究等。这主要是解决“做什么”及其可行性等问题。
（五）房屋和土地产权整合归集研究、征收补偿等相关补偿安置方案设计及论证。这主要是解决“怎么拿地或确权”、政府通过什么方式供地给开发建设单位的问题。城市更新项目通常涉及较多居民以及企事业单位、社区、政府等多方利益主体，产权碎片化（如房屋所有权、土地使用权分散、关系复杂），需要通过房屋征收、土地收购储备、产权置换、协议转让、资产划转、变更代管主体等多种方式将产权归集到单一产权人或少数产权人手中。
（六）更新改造资金平衡与资金合理共担机制研究。这主要是解决“钱怎么来、账怎么平”“谁受益、谁出资”的问题。城市更新项目通常面临资金筹措难、平衡难，需要进行项目收益（成本与收入）、现金流测算（或预测），给出资金筹措（适用的金融工具及其组合运用与比选）、资金平衡（或综合成本平衡）方案等。如在现有的规划方案、政策条件下，不能做到资金平衡或良性循环，应能提出怎么优化调整规划方案（如调整土地用途、容积率等）、给予土地、财政、税收、金融等政策支持。特别是开展现有业主（存量资产资源所有者或产权人）受益分析（或受益程度评估），并根据财政承受能力、居民支付能力、投资人可接受水平等，协助建立更新改造资金政府、业主（居民）、市场（社会力量）等合理共担机制，即城市更新成本合理分摊机制（改造费用公平合理分摊方案）。
（七）城市更新资产经营权合理期限评估。为确定项目投资人（社会资本提供者）对更新改造形成的资产（如停车场、充电桩、商铺、广告位等配套基础设施、公共服务设施、商业服务设施）经营权应有的合理期限提供参考依据。
（八）城市更新项目实施方案编制。这主要是解决“怎么做”的问题，如统筹提出更新改造目标建议、利益平衡方案、产权归集方式、土地供应方式、资金筹措方案、支持政策建议、项目实施时序建议等。
（九）城市更新项目实施成效评价（或效果评估、绩效评价与后评价）。这主要是从兼顾经济发展、社会民生、生态环境、文化传承、城市治理等方面，对城市更新项目实施的结果和综合效益进行分析与评估。