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近期住房城乡建设部公布数据显示，1-10月份，全国二手房交易网签面积同比增长4.7%，二手房在交易总量中的占比达45%。二手房交易网签面积同比增长超10%的城市有上海、深圳、重庆、南京、太原、沈阳、厦门、南昌、武汉、长沙、成都、贵阳、昆明、常州、东莞等。
存量交易成为主导是房地产市场从快速增长期到稳定发展期转变的必然结果。从35个大中城市统计数据可以看出，近年来二手房销售面积基本呈现出稳定微涨的态势，新建住宅销售面积则在2022年断崖式下滑后逐年下降。2024年35个大中城市二手房销售总面积2.73亿平方米，已超过新建住宅2.48亿平方米的销售总面积。二手房在交易总量中的占比从2018年的33%提升至2024年的52%。
具体城市看，2024年，35个大中城市有21个城市二手房交易占比超过50%，其中哈尔滨、乌鲁木齐占比超过七成，北京、银川、沈阳、西宁、广州、成都、大连占比在60%—67%之间。北京、天津、上海、南京等城市房地产市场已连续多年以二手房交易为主导。未来城市发展不再是大规模扩张，而是转向存量提质增效，聚焦高质量发展，通过功能优化、品质提升、旧房改造等为存量市场注入新动能，更多城市形成以二手房交易为主导的市场格局。
今年以来，二手房市场也面临区域分化加剧和价格调整的压力。三、四线城市由于产业转型滞后、人口外流、市场结构性矛盾等因素，二手房流动性差是普遍现象。重点城市交易相对活跃，但随着市场规模持续增加，挂牌量处于高位，多地房价持续下行，成交周期延长，进而导致“以旧换新”链条不通畅。国家统计局数据显示，截至今年10月，70个大中城市二手房价格已连续22个月同比下降，连续2个月环比下降，所有城市均处于下降通道。
促进二手房市场稳定是引导行业良性循环、健康发展的关键所在。对于低能级城市刺激性政策已经失效，需要通过产业升级吸引人口回流、优化住房供应结构，才能破解二手房市场的困境。高能级城市，除了需要更精准的政策支持外，未来还要在城市更新过程中通过空间优化、功能品质升级、翻新改造措施等提升物业价值和竞争力。长期稳定则需与经济基本面协同，通过稳就业、促增收提升居民消费信心和购房能力。
来源：中房研协测评研究中心
编辑 ▏古亦馨
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