近年来，德州市锚定住房消费升级新需求，以政策创新为引领、以全程监管为保障、以示范推广为抓手，推动全市房地产市场健康发展与住房品质同步跃升，全力打造人民满意的“好房子”。5个项目获评全国高品质住宅标识项目，11个项目入选省级高品质住宅试点。

创新政策供给，构建“好房子”建设制度支撑。

一是优化开发条件。制订《关于促进房地产市场健康发展和优化营商环境的若干政策措施》，打破容积率不小于1.0的传统限制，引导开发企业规划建设低层低密度住宅；创新空间利用模式，明确允许设置架空层、空中花园、共享平台、屋顶露台，支持11层及以下住宅在首层室外配套专有庭院，丰富住宅产品形态，满足群众多样化居住需求。

二是创新标准体系。印发《德州市推进“好房子”建设指导意见》，将“好房子”要求全面覆盖新建商品住宅和保障性住房，细化6类20项改革任务；制订《德州市“好房子”建设导则》，创新设置“基础项+提升项”双轨技术指标：基础项为强制性改革要求，明确层高不低于3m、绿地率≥35%、绿色建材应用比例≥50%等核心标准；提升项设57项倡导性改革方向，作为省级、市级高品质住宅试点评选的重要依据，引导企业从“达标建设”向“品质升级”转变。

三是强化政策扶持。优化土地供应机制，加大优质地块供应力度，支持已出让土地依法依规调整用途、转型开发；创新融资支持模式，对认定的高品质住宅试点项目，优先纳入融资“白名单”并强化信贷支持，目前崇德园等8个省级试点项目已获白名单授信24亿元。明确购买高品质住宅使用公积金贷款的，在原有最高贷款额度基础上增加20万元，以政策杠杆激发市场消费活力。2025年前三季度，高品质住宅拉动作用明显，全市商品房销售网签均价同比增长3.2%，中心城区同比增长5.1%。

优化监管模式，筑牢“好房子”质量安全屏障。

一是加强预售资金监管。严格落实商品房预售资金监管制度，建立预售资金与开发贷联动管理机制，实现房地产项目从拿地建设到竣工交付的全周期“闭合式”监管，严肃查处资金抽逃、违规挪用等行为，切实防范项目建设风险。

二是深化工程质量整治。全面推行工程质量标准化管理，严格落实关键部位“举牌验收”“先验房后收房”、延长质量保修期等制度，鼓励企业设立首席质量官。开展住宅工程品质提升、工程质量多发问题整治等专项行动，集中整治隔音差、异味等突出问题，提升建筑细部品质。建立质量回访和投诉快速处理机制，2025年以来，12345政务服务热线住宅质量问题投诉量同比下降20%。

三是健全业主参与机制。引导开发企业打造工法样板间，清晰展示主要施工工艺、建材品牌及规格。定期组织业主开放日活动，让业主对房屋品质“看得见、摸得着”，东海国际项目累计接待业主逾万人次。江山赋等项目推行线上看房服务，保障业主对项目建设的知情权、监督权。

强化示范引领，扩大“好房子”建设覆盖范围。

一是培育试点项目。创新试点培育机制，建立“成熟一批、申报一批、储备一批”的梯度模式，举办“好房子建设专题培训班”，邀请国内顶尖专家分享改革案例、解读建设标准，拓宽企业思路。积极推荐优质项目参评省级、国家级高品质住宅。明确市级试点改革目标，2025年年底前各县（市、区）至少打造1个“好房子”试点项目，2027年新建商品住宅中高品质住宅占比达20%以上，2030年力争提升至40%以上，以试点改革引领住房品质整体提升。

二是推进更新改造。结合城市更新，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设。选取15个社区开展15分钟和5分钟社区生活圈示范建设试点，完善公共服务和市政基础设施。累计改造老旧小区1363个，惠及群众16.1万户，完成加装电梯846部，新增充电端口5.27万个，推动“老房子”升级“好房子”。

三是提升物业服务效能。深化“红色物业”改革，在全市28个街道办事处设立了442个投诉举报电话，发布了1028条执法清单，推动执法力量下沉小区。引导企业发展智慧物业服务，联强物业服务企业引入智慧大屏系统，动态监测设施运行情况，自动派发维修、投诉工单，反应时间缩短至70s。鼓励企业拓展服务内容，长江物业公司开展免费清洁、医疗保健等便民活动，拓展居家养老、四点半学堂等增值服务，有效提升了业主满意度、幸福感。

新形势下，保持房地产市场平稳健康发展，既要政府加强对房地产开发企业的行为监管，避免因项目过程监管不到位造成房屋问题难整改；也要发挥政府职能，强化指导帮扶，主动帮企业解决开发建设各阶段堵点卡点。为此，德州市创新推出房地产开发项目全周期、全流程、全要素的“三全”集成服务，以集成服务带动市场秩序更加规范、住宅品质全面提升，努力实现房地产业向新发展模式平稳过渡。

“三全”集成服务将房地产开发项目划分为土地出让及规划、开发建设、商品房销售、竣工交付、物业管理5大阶段23个环节，开展集成服务、即时服务、上门服务，实现了变单打独斗为协同配合、变事后监管为过程管控、变开门等客为主动上门三方面的转变。

开展集成服务，变单打独斗为协同配合。

一是组建专业服务团队。市级成立联合指导组，由住建部门牵头，自然资源、市场监管、城管执法、金融监管等部门参加，并从勘察设计协会等4个行业协会中聘请专家。县级建立“一官两员”队伍，为每个项目配备一名首席服务官、一名帮办员和一名督办员，由辖区住建部门、街道办事处、社区和项目管理公司选派人员担任。

二是建立联席会议机制。建立由市政府分管领导任召集人，住建、自然资源、城管执法、行政审批等17个职能部门参加的联席会议制度，推动实行联合办公、联合核验、联合会审、联合执法。

三是畅通问题办理渠道。首席服务官牵头服务工作，帮办员帮助办理手续，督办员督促落实法规制度要求，“一官两员”每周开展一次现场服务，每个工程节点必到。市级指导组每旬召开一次例会，每月开展一次全覆盖帮扶。对涉及多部门的事项、需市政府解决的问题，及时进行提级办理。

四是实行动态服务管理。建成“三全”服务信息平台，将所有在建在售房地产开发项目纳入其中。建立“红黄蓝绿”四色管理台账，在建未售是绿色、正常在建在售是蓝色、群众投诉较多的是黄色、有逾期风险的是红色，做到项目定期更新、动态管理。

开展即时服务，变事后监管为过程管控。

在土地出让及规划阶段，指导企业落实规划条件和建设条件，协助做好建设工程规划方案联合审查、施工图审查，协助办理开工前各项审批手续，成功化解豪泰繁华里项目开发建设受阻等难题。

在开发建设阶段，帮扶办理各项建设手续，指导企业落实质量安全管控和扬尘防治措施，协助推进配套设施建设。

在商品房销售阶段，建立线上线下房产交易超市，抢抓春节、五一、国庆等重要节日，指导县市区开展了多种房产促销活动，今年以来，全市共举办房产交易会20余场。创新开展“以旧换新”活动，推出开发企业兜底收购新模式，累计成交581套，成交总面积8.47万m²，成交总额9.68亿元。

在竣工交付阶段，协助企业办理竣工验收手续，为瑞华新都汇项目解决燃气、热力等交付难题。指导企业落实“先验房后收房”“交房即办证”等制度，切实维护购房群众合法权益，减少后续交房纠纷。

在物业管理阶段，持续深化“红色物业”建设提升、推进既有住宅加装电梯、实施老旧小区改造、用电自管小区供电改造等民生实事工作，不断改善居民居住环境。

开展上门服务，变开门等客为主动上门。

一是送资金上门。优化商品房预售资金监管惠企政策，对信用等级高的企业和无违法违规建设、销售行为的项目，降低监管比例5~7个百分点、增加2个拨付节点。用足用好房地产融资协调机制，指导项目做好问题修复。截至目前，全市共有103个房地产项目纳入“白名单”，获得银行授信110.6亿元，落地贷款超76亿元。

二是送政策上门。编印房地产“三全”集成服务指南、银行机构房地产业、建筑业贷款产品清单，为企业梳理报建办理指南53项、可申请金融产品46项。三是送技术上门。针对项目开发建设中发现的共性问题，制定工程质量、工程安全、建筑节能、绿色建筑、装配式建筑五张问题防控清单，邀请行业专家开展培训10余次，定期开展上门指导，帮助企业破解难题，掌握技术要点。

德州房地产“三全”集成服务理念为全国全省首创。自工作开展以来，已累计为企业解决问题5000余项，项目风险得到有效化解，市场秩序更加规范，信访投诉显著下降，市场运行平稳健康，新发展模式加快建立。相关经验做法被中央广播电视总台《共同关注》报道，在“学习强国”平台《中国建设报》刊发，被住房城乡建设部印发在第72期《建设工作简报》上向全国推广，山东省房地产开发项目服务管理提升工作现场会在德州成功召开。

自2024年德州市开展住房“以旧换新”工作以来，通过持续推广开发企业兜底收购模式，“以旧换新”的成功率实现大幅提升。然而，在实操过程中，将旧房价值全部或部分抵扣新房首付款，若旧房价值超过首付款部分，需由房地产开发企业在旧房过户时或不迟于新房交房时返还给购房者，这一环节中，部分开发企业与购房者因房款结算问题产生纠纷。

为进一步推动住房“以旧换新”工作深入开展，德州市坚持问题导向、探索创新，聚焦住房“以旧换新”过程中的交易堵点、资金安全、信用风险难题，构建了“三方联动、公证护航、资金闭环”的全新服务模式，有力推动了住房“以旧换新”工作提质增效。截至目前，德州市“以旧换新”累计成交房屋581套，成交总面积8.47万m²，成交总额9.68亿元，有效激活了房地产市场循环，实现了“百姓得实惠、企业得发展、市场得活力”的良好局面。

创新“一站式”联动服务，打通交易堵点。

德州市协调房地产开发企业、银行、公证机构，构建了高效协同的“三方联动”服务体系。一是流程再造“一体化”。通过统一签署《存量房“以旧换新”合作协议》，明确各方权责，将旧房评估处置、新房认购购买、交易资金结算等环节深度融合，变“多头办理”为“一站服务”，实现了业务流程的简化与无缝衔接。二是公证介入“提效能”。德州市创新引入公证提存机制，以其法定公信力为交易背书，有效化解了买卖双方互不信任、资金交付风险高、流程推进缓慢的难题，显著提升了交易效率与成功率，提高了房地产开发企业兜底收购旧房的积极性。

设立“全周期”资金监管，筑牢安全防线。

为确保住房“以旧换新”资金安全，设立了“住房以旧换新专项提存监管账户”，由公证机构对购房资金实施全程闭环监管。一是资金流向“全锁定”。所有购房款项，包括首付款、银行贷款等，均全额存入公证机构指定监管账户，从源头上杜绝了资金体外循环可能带来的挪用、拖欠风险。二是清算支付“精准化”。严格遵循《提存协议》约定，按照“先支付开发企业购房款、后结算旧房卖方收益”的顺序进行资金清分，这不仅保障了新房建设的资金供给，也确保了旧房出售方的切身利益，为交易双方构筑了资金安全防护网，让住房置换交易顺利推进。

构建“多维度”风控体系，规范市场秩序。

建立了覆盖贷前、贷中、贷后的“全流程”风险防控体系。一是源头审核“严准入”。合作银行严格履行审核职责，对交易房产的权属状况、抵押查封信息以及当事人的信用资质进行全面核查，严防源头性风险。二是法律保障“全过程”。公证机构深度参与，确保所有协议合法合规、权责清晰，并对代理行为进行规范公证，有效规避了后续法律纠纷。三是应急处置“有预案”。针对可能出现的贷款审批未通过等意外情况，事先在协议中明确责任主体与资金返还路径，确保了问题能够得到快速、妥善解决，有力维护了交易双方的合法权益和市场稳定。