2025年三季度，整体楼市重回年内低位，新房供求同环比齐降：一方面房企推盘积极性一般，三季度供应量下降约2成，累计同比降幅达18%，一二线高位回落；另一方面新房成交稳中有降，年中冲刺季之后需求进入疲软期，京沪深8月以来相继出台利好政策助力市场维稳，不过9月新房成交环比增幅仍不及供应，金九成色一般。二手房增长动能明显放缓，延续震荡走势，一方面挂牌量增价跌，市场信心暂未恢复；另一方面，优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。

预判四季度，我们认为，政策利好加持+房企推盘频次和营销力度加大，新房成交环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右。城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深杭蓉等核心城市市场热度或小幅微降，主要源于新房市场中高端需求或将面临短期供过于求的的疲软行情，三四线城市成交规模将延续筑底行情。仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。二手房市场 “以价换量”还将延续。

01

新增供应：同环比降幅约2成，深昆长甬等二三线逆势增长（本节有删减）

2025年三季度供应季节性回落，同环比齐跌，前三季度全国商品住宅供应约束依旧显著：据CRIC监测，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较2025年二季度月均下降26%。

根据30城环比增长37%预估百城数据，9月供应预期达到1414万平方米，三季度环比下降19%，同比下降26%，前三季度累计同比下降约2成。

分能级来看，一二线高位回落，7-8月供应量较2025年二季度月均环比下降3成以上，累计同比降幅约15%左右。三四线新房供应依旧疲软，7-8月供应量较2025年二季度月均环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23%，跌幅居各能级之首。

表：2025年7-8月全国各能级商品住宅供应面积情况（单位：万平方米）（略）

结合重点30城9月预估数据不难看出，传统“金九”迎来了供应稳步放量，9月预期新增供应量仅904万平方米，环比增长37%，同比下降25%，三季度新增供应为2291万平方米，环比下降19%，同比降18%，前三季度累计同比回落18%。

分能级来看，一线城市韧性相对较强，据CRIC监测数据，2025年三季度4个一线城市合计供应面积为467万平方米，环比大幅下降25%，但同比降幅14%小于二三线城市及30城整体水平，显示出一线城市市场仍具备相对韧性。深圳是唯一实现同环比双增长的一线城市，三季度供应面积为98万平方米，环比增长10%，同比增长20%。其表现主要得益于近期优化政策的持续发酵及部分热点项目的集中入市。相比之下，北京、上海三季度供应量环比接近腰斩，同比亦分别下降19%和33%，反映出核心城市核心区域项目储备不足及房企在高能级城市的推货策略更趋精准化。广州供应规模在一线城市中居首，环比降幅13%相对温和，市场表现较为平稳。

二三线城市整体持续承压，但部分城市显现回暖迹象。据CRIC监测数据，三季度26个二三线城市合计供应面积为1824万平方米，环比下降17%，同比下降19%，降幅略高于一线城市。各城市大体分为以下三类：（1）企稳型：成都、西安、天津等城市虽然三季度供应环比有所下滑，但绝对规模仍位居二三线城市前列，显示出较强的需求基本面和市场容量。（2）逆势增长型：昆明、长春、宁波等城市供应量同环比均实现正增长，出现阶段性复苏。（3）深度调整型：武汉、南京、长沙等传统热点城市三季度供应量环比下滑超过三成，同比降幅也多在30%左右，市场库存压力较大，房企推盘积极性受挫。

表：2025年三季度30个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）

02

新房成交：降至近5年同期新低，一线累计同比增幅收窄至4%（本节有删减）

2025年三季度楼市成交高位回落、筑底企稳：7月高位回落，8月持降，据CRIC监测数据，7-9月110个重点城市商品住宅成交面积2867万平方米，同比下降18%，月均较2025年二季度月均下降20%。

根据30城环比上升12%预估百城数据，9月成交预期达到1573万平方米，三季度环比下降18%，同比下降14%，前三季度累计同比下降8%，整体成交规模低位持稳。

分能级看，与供应表现基本类似，一二线因供应缩量，整体成交也呈现出稳中有降态势，7-8月成交面积较二季度月均和去年同期降幅均在2成以上，不过一线韧性较强，前8月累计同比仍微增5%；二三线成色一般，累计同比降幅均在10%左右。

表：2025年7-8月全国各能级商品住宅成交面积情况（单位：万平方米、%）（略）

9月恰逢传统营销旺季，因供应放量，新房成交迎来阶段性复苏行情：9月30个监测城市成交规模为878万平方米，环比增长12%，同比下降10%，三季度整体成交规模仍保持同环比齐跌态势，前三季度累计成交同比微降3%。

分能级来看，一线城市环比降幅与整体同步，但累计同比保持正增长。据CRIC监测数据，2025年三季度，4个一线城市合计成交面积为445万平方米，环比下降26%，同比下降15%。尽管单季度数据下滑，但从前三季度累计数据看，一线城市合计成交同比增长4%，显著优于二三线城市和30城平均，凸显其强大的市场基本面和抗跌韧性。其中上海、深圳同环比降幅均超2成，短期市场调整压力较大。

二三线城市整体承压明显，内部冷热不均。据CRIC监测数据，2025年三季度，26个二三线城市合计成交面积为2078万平方米，环比下降24%，同比下降13%，市场整体处于调整期。其中成都成交规模近250万平方米遥遥领先，虽环比下滑但绝对量保持高位，显示出强大的需求容量。天津、青岛、西安、武汉等核心二线城市成交量也突破140万平方米，成为支撑二三线市场的主力。昆明是少数实现同环比双正增长的城市之一，表现亮眼。重庆、合肥同比实现正增长，显示局部市场活跃度提升。与之形成鲜明对比的是，南京、苏州、徐州等城市同比降幅超过三成，市场下行压力大。杭州环比锐减36%，前期热度较高的市场也出现明显降温。常州、珠海环比降幅也接近或超过四成。

表：2025年三季度30个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

03

二手成交：环比虽降但仍为相对高位，沪深蓉等累计同比涨幅超2成（本节有删减）

2025年三季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5342万平方米，环比下降10%，同比增长4%，累计同比增长11%。

按月来看，二手房成交呈现震荡走势，7-8月稳步回落，9月稳中有增，同环比增长17%和6%至1800万平方米，迎来小幅复苏。 

从城市维度来看，上海、深圳、成都、西安、合肥、厦门等2025年前三季度二手房累计同比增幅仍在2成以上，热度依旧高涨；还有部分三四线城市如东莞、烟台等因去年基数较低，前三季度成交也出现了大幅增长。还有少部分城市诸如南京、郑州、长春、大连、宁波、福州等二手房仍处于回调期，前三季度累计同比暂未回正。

表：30个重点城市2025年三季度二手住宅成交面积和变动情况（单位：万平方米）（略）

04

房价：70城新房房价同比降幅持续收窄，房价高地京沪杭等持增（本节有删减）

从CRIC监测的2025年前8月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。

一线占据房价高点。上海、北京、深圳位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，深圳房价同比微降5%，而北京持增16%，上海与去年同期房价微增5%，厦门、广州、杭州、义乌、东莞位列第二梯队，房价在3-3.5万元/平，其中广州、义乌、东莞均出现稳步回调。

热点城市北京、上海、成都、杭州等房价持增，主要是受高端盘成交占比上升影响，因购买力基础雄厚，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。

而前期需求透支和基本面较弱的二三城市整体房价进入回调期，譬如惠州，因前期供应过量，短期内库存高企问题难解，整体房价降幅高达27%，在不同城市中居首，南昌、昆明、南宁等二线城市同样面临深度调整，同比降幅在10%左右。

05

新房库存：缓步下行仅4.56亿平，去化周期低位持稳25.4个月（本节有删减）

2025年三季度得益于供给节制，狭义库存仍处下行通道。据CRIC监测数据，2025年8月末百城商品住宅库存量仅45562万平方米，环比下降1%，同比下降9%。

百城去化周期呈现出持稳走势，据CRIC监测数据，8月百城去化周期基本持稳25.4个月，环比持平上月，同比下降7%。仅三四线城市同环比齐跌8%和1%，一线和二线城市保持环比微增1%，同比分别下降15%和4%，一二线持稳20个月左右，三四线去化周期仍达34个月，去化风险较高。

具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为13.5个月，供给导向型特征显著。深圳降至16.4个月，同比降幅超4成，整体库存风险可控；北京、广州去化周期均在20个月以上，供需错配持续加剧。

二线城市中，长春去化周期高达3年，与之相对应的是，杭州、合肥、成都等库存消化周期不足1年，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比跌多涨少，跌幅显著城市主要分为以下两类：一类为短期内热点恒热的杭州、成都等核心城市，还有一类为昆明、宁波、郑州、武汉、南京、苏州等短期内弱复苏类城市，得益于供给节制和成交持增，去化周期持续改善，稳中有降。

三四线城市整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过30个月。除了烟台、淄博等内陆城市之外，还有昆山、惠州、江门、珠海、无锡等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

图：2025年8月末50个典型城市新建商品住宅消化周期变化走势（单位：月）（略）

06

供应：Q4预期稳中有增但增幅有限，沪杭蓉等核心一二线仍是推盘重点

三季度房企供货相对保守，7-8月稳中有降、9月转增，伴随着四季度房企冲刺全年业绩，预期四季度新房供应或将稳中微增，但增幅有限。一方面基于土地市场持续缩量，从前三季度整体土地成交规模来看，相较去年低位降幅仍在10%左右，客观上对后续新房供应会产生不利影响；另一方面，从新开工进度来看，1-8月房屋新开工面积39801万平方米，下降19.5%。其中，住宅新开工面积29304万平方米，下降18.3%。8月份新开工规模4595万平方米，同比下降20.3%，受基期变化影响，时隔三个月，同比降幅再度扩大至20个百分点以上。整体房企开工放缓，也使得项目上市周期客观被延长，因而四季度供应即便放量，整体增幅依旧有限。

各城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如上海、杭州、成都等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。尤其是核心一二线豪宅市场，以上海为例，2025年前三季度顶豪市场热度不减，单价超15万元/平项目去化率入市首日去化率基本都在8成以上，预期也将带动房企对于豪宅市场的推盘积极性。与之形成鲜明对比的当属内陆弱三四线城市，新房供应跌无可跌，延续低位徘徊，以去库存为主。

07

成交：全年同比降幅或将持稳10%，京沪深杭蓉等豪宅或将面临供过于求

目前来看，整体三季度延续筑底行情，虽然9月迎来供应放量，但成交环比增幅显著小于供应，呈现出小幅供过于求。预判四季度，我们认为，因8-9月恰逢政策利好期，京沪深等核心一线城市相继松绑限购，并出台了一系列利好措施，叠加四季度为房企传统营销旺季，推盘频次和营销力度预期加大，四季度成交环比三季度有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右。

城市间、项目间分化还将持续加剧：京沪深杭蓉等核心城市市场热度或小幅微降，主要源于新房市场中高端需求或将面临短期供过于求的的疲软行情，随着优质地块成交占比上升，四季度整体高端供应仍呈现出稳中有增态势，项目间竞争加剧，而对于购房者而言，信心不足+前期需求集中释放难免造成购买力阶段性疲软。而三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了近两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。值得关注的是，单城市区域、项目间冷热分化还在持续加剧，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高热，而对于城市外围多数项目而言，整体去化难言乐观。

预判二手房市场后续走势，我们认为，“以价换量” 延续。二手房因挂牌量增价跌，持续分流新房刚需客群，对比新房市场着力于产品力升级，二手房价格优势也将更加明显，因而对于刚需客群的吸引力仍将不断上升。

08

库存：供给节制+成交复苏致狭义库存延续下行，沪杭蓉庐等去化风险可控（略）

附表1：2025年7-8月110个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）

附表2：2025年7-8月110个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）

附表3：2025年前8月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）

附表4：2025年8月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）

本文为《2025三季度中国房地产总结与展望：城市篇、产品篇》删减版