为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，认真落实中央城市工作会议精神，贯彻落实《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，大力实施城市更新，经省委、省政府同意，现结合山东实际，提出如下实施意见。

（一）实施片区综合改造。明确城市更新重点片区，谋划实施老旧街区、老旧厂区、城中村等重点工程，“留、改、拆”并举，统筹资源、一体设计、分步实施，大力发展绿色低碳建筑、装配式建筑，建设高品质住宅。对产业园区类更新项目，积极盘活存量低效用地，超前开展业态策划和招商，促进业态集聚、产业升级。改造整治城镇老旧小区老化管线，支持有条件的楼栋加装电梯，完善停车、充电、消防、通信等配套设施。持续推进既有居住建筑和公共建筑节能改造以及无障碍、适老化、适儿化等改造，加强建筑保温材料管理。落实房屋使用安全主体责任和监督责任，动态排查拆除改造D级危险房屋，积极稳妥治理国有土地上C级危险房屋和国有企事业单位非成套住房，逐步开展城镇房屋抗震加固。

（二）加强基础设施建设。完善“快”（快速路、轨道交通）、“慢”（慢行交通）、“停”（停车场）等复合一体、换乘便捷的城市交通网络，推动老旧火车站与周边区域联动改造，促进交通设施供给和更新强度相匹配，推进职住平衡。持续排查整治城市各类基础设施风险隐患，依托城市道路统筹实施燃气热力、供排水、电力、通信、综合管廊等建设改造。加快城市基础设施生命线安全工程建设，打造基础数据平台。深入开展建筑垃圾常态化整治、生活垃圾分类。

（三）完善城市服务功能。落实完整社区建设指南，充分利用存量闲置房屋，科学设置社区嵌入式服务设施，优化设施布局，适度减小规模、均衡布点，增加托育、养老、文化、体育、卫生等优质公共服务资源供给。适度超前建设防灾工程，稳步推进“平急两用”公共基础设施、应急避难场所、公共消防设施、海绵设施等建设。完善城市医疗应急服务体系，增强重大疫情防控救治应急能力。根据物流发展趋势，结合城市更新健全优化“物流枢纽+分拨中心+末端网点”三级货运配送网络布局。

（四）提升城市空间品质。加强城市山体、水体、湿地等自然空间保护修复，治理受污染的地块、河流、湖泊。持续完善城市结构性绿地和绿道网络，建设群众身边的社区公园、口袋公园，鼓励有条件的建筑新建、改建屋顶花园、立体绿化，推动打造“百姓园林”。加强公共空间营造建设提升，布局新型公共文化空间，提升建筑立面、广告牌匾、景观照明、城市家具等艺术美感和文化气息，整治各类架空飞线。严格管控新建超大体量公共建筑、超高层建筑。

（五）严格历史文化保护。加大历史文化遗产资源调查力度，摸清不可移动文物、历史文化街区、历史建筑等潜在资源情况，达到条件的及时纳入省市保护名录。建立健全“先调查后建设”、“先考古后出让”的保护前置机制。采用微改造方式，修复历史文化街区传统风貌。科学保护利用文物建筑、历史建筑和工业遗产，维护结构安全、传统风貌，重点保护体现其核心价值的外观、结构和构件等，对存在坍塌、坠落等严重风险隐患的，立即加固修缮。保留承载城市记忆与市民情感的老地名。加强监督管理，落实历史文化保护传承日常巡查管理、历史文化名城保护专项评估等制度。历史文化街区核心保护范围和建设控制地带内的拆除与新建、改建、扩建工程必须符合相关法规和保护规划要求。

（六）全面开展城市体检。完善城市体检指标体系，从住房、小区（社区）、街区、城区（城市）等维度深入查找存在的问题、症结，综合分析评价城市建设发展质量。理清更新改造的实际需求、价值潜力、实施难易和次序，一体化推进城市体检和城市更新。

（七）编制完善相关规划。编制城市更新专项规划，明确城市更新任务目标、更新范围、重点区域和存量空间治理总体策略。加强更新重点区域城市设计引导，从平面整体和立体空间上统筹建筑布局、协调景观风貌。依据国土空间总体规划，衔接城市更新专项规划、城市更新片区（单元）策划方案，推进城市更新所在区域详细规划编制或修编，强化城市地震、洪涝等自然灾害防治，为城市更新项目实施提供法定规划依据。在不突破市县国土空间总体规划和单元层级详细规划强制性管控要求前提下，可重点聚焦公共利益优先、有利于产业发展、有利于建设实施等方面，对详细规划进行优化调整。市、县（市、区）域内可统筹使用规划指标，对城市更新项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持。

（八）谋划生成优质项目。编制城市更新片区策划，明确目标定位、成本收益分析、资金筹措、推进步骤等，对城市更新项目合理整合，增强可实施性。省市县分级建立城市更新项目库，各市编制项目年度计划，科学安排项目时序，建立进入、退出机制，实行动态管理。加强对项目的风险评估，谨慎评估项目收益能力和偿还能力，严禁新增地方政府隐性债务，严防出现“半拉子”工程。

（九）科学设置规划要求。城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率等无法达到现行标准和规范的，在保障公共安全、维护合法权益前提下，可按不低于现状条件为底线进行更新。城市更新项目新增必要的市政基础设施、公共服务设施及相应的附属设施，面积较小或不单独占地的，可不计入容积率，具体标准由各市确定。

（十）探索多种供地方式。在不违反市场公平竞争原则的前提下，建设工程设计方案审查通过后，可实施带方案供地。带方案供地的城市更新项目严格执行出让时的条件要求，不得擅自变更。盘活利用存量低效用地，优化零星用地集中改造、容积率转移或奖励政策。除商品住宅用地以外的零星用地，确实不具备单独供地条件的，经有批准权的市县级政府批准后，可按照划拨或者协议有偿使用土地规定，依法依规确定土地使用权人。在符合国土空间总体规划前提下，支持土地混合开发利用、不同用地类型合理规范转换，依据详细规划、规划条件和供地政策进行更新。根据城市更新项目特点和用地条件，国有建设用地使用权可于地表、地上或地下分层设立、分层供应、分层登记。

（十一）加强政策资金扶持。省级层面统筹住房和城镇建设、生态环境保护、文化等相关领域资金，加大城市更新项目支持力度。支持符合条件的项目争取中央预算内投资、地方政府专项债券和超长期特别国债等资金。在不新增隐性债务的前提下，鼓励有条件的地方通过政府财政补助、贷款贴息等，对城市更新项目给予资金支持。

（十二）积极引入社会资本。在保障公共利益前提下，对可经营、可出售、可出租的城市更新项目或资产，在不新增隐性债务前提下，优先通过市场化方式运作，运用不动产投资信托基金（REITs）、社会投资人＋工程总承包（EPC）、资产证券化产品、公司信用类债券等多渠道筹集资金。

（十三）加大金融支持力度。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，设计差异化、组合化信贷产品，加大信贷支持。围绕城市更新项目融资需求，统筹运用好各类资金。

（十四）扩展项目组织形式。加强对产权所有人自主更新、产权所有人和社会资本合作、政府委托组织等更新方式的分类指导和引导，建立“共商、共建、共治、共享”推进机制。结合产权主体意愿，分别或者统筹运用政府征收收储、产权主体间权属转让、联营入股、自主改造等多种形式开展城市更新。

（十五）创新项目实施模式。推动城市更新由“开发模式”向“经营模式”转变，制定策划、融资、设计、建设、运营一体化更新解决方案，做到区域、项目、实施主体等全周期收益成本动态匹配。积极探索跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡等模式，合理搭配，统筹更新片区内资源配置和产出效益。综合考虑群众意愿、用地规划、资金来源等，支持老旧住宅自主更新。

（十六）加强产权保障。城市更新需要改变土地权属和房屋所有权的，依法通过征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式取得，依法依规办理不动产登记。对城市更新形成的不动产，兼容多种功能的土地和建筑物的，可依法分割的，按不同宗地范围、不同建筑区域或楼层办理分割审批手续、分区分层设权后，办理不动产登记。

（十七）引导社会参与。支持有实力有信誉的房地产开发、规划策划、建设运维等各类企业转型，参与城市更新，培育专业化实施主体。建立城市更新项目提前介入制度，组织有关金融机构、咨询设计单位、律师事务所、会计师事务所等，参与前期谋划咨询。

各市要加大改革创新力度，研究制定城市更新地方性法规、规划、政策，加快各类城市更新项目建设，把各项任务落到实处。省住房城乡建设厅会同有关部门建立完善信息共享、工作会商、难题共研等机制，及时推广水平高、综合效益好、可持续可复制的工作经验、创新案例。各级各有关部门要加强对城市更新政策、措施和成效等宣传报道，形成全社会共同参与支持的良好氛围。