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8月20日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）、中国建设报社在北京联合主办了2025中国住房租赁发展论坛，主题为“住房租赁：法治护航高质量发展”。以下为本次论坛嘉宾致辞和观点摘要：
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长
致辞摘要：（1）《条例》的出台，既是落实党中央关于加快构建“租购并举”住房制度的法治抓手，也是构建房地产新模式的一个重要制度保障。中央城市工作会议擘画的现代化人民城市愿景，正通过包括《条例》在内的法规体系转化为可触可感的民生实践。（2）《条例》的落地还需要有关部门和各地进一步细化有关要求，在实践中加强监督和指导，推动解决操作层面的问题。（3）中国建设报社始终紧紧围绕部党组中心工作，坚持“打造一流行业媒体”这一奋斗目标，创新“新闻+政务+服务+商务”的发展模式，以党媒的高度、网媒的速度、纸媒的深度、融媒的宽度，致力于当好住建领域“宣传引导的主力军、建言献策的好参谋、网上群众路线的践行者、舆论阵地的守望者”，为领导科学决策集智献谋、为行业创新发展引领方向、为企业做优做强赋能增效、为人民急难愁盼谏言发声，为推动住房城乡建设事业高质量发展凝聚共识、凝聚智慧、凝聚力量。
北京大学法学院教授 常鹏翱
《住房租赁条例》的时代意义
——住房租赁企业的法治之路
观点摘要：（1）《条例》是一个新事物，但不是一个崭新的从头开始的事物，是从过往将近十年的政策和实践的基础上催生出来的，将过去良性的做法变成了法律规则。（2）《条例》的规定利于专业化住房租赁企业发展，一是《条例》赋予了住房租赁企业明确的法律定位。二是针对自然人房东出租等产生的系列问题，《条例》有针对性地采取相应措施予以规范，会产生良币驱逐劣币的效应。三是《条例》明确对住房租赁企业予以政策支持。（3）《条例》的规定是抽象的，有很多具体的问题没有办法面面俱到，住房租赁市场规范发展，需要各主体形成协力，共同推进。
国务院参事，中国社会科学院金融研究所研究员
尹中立
房地产收储政策及对住房租赁市场影响
观点摘要：（1）影响房地产去库存政策效果的三个因素：住房需求潜力降低；人口增速、城镇化、经济增长均增长放缓；居民的债务负担重。（2）建议通过降低按揭贷款实际利率、增加个贷和住房租金的个税抵扣力度，充分发挥保障性住房再贷款货币政策工具等，促进住房租赁市场健康发展。
贝壳集团高级副总裁、贝壳惠居CEO兼
链家首席运营官 王拥群
让租住成为生活方式——大租赁时代的服务革新
观点摘要：（1）《条例》为住房租赁企业指明了发展方向，最重要的是为住房租赁企业正名，通过《条例》明确了住房租赁企业的独立主体地位，把住房租赁企业和传统经纪机构、二房东进行有效区别。（2）租客由过去以年轻人为主向包括新市民和青年人、中年人、老年人转变，形成了全生命周期租客覆盖。家庭户型需求的比例也在增加，反映了居民居住消费习惯正在发生变化，租房子也是一种家庭的生活方式。（3）现阶段租金收益率由过去的1.5上升为2.4，随着租金收益率的提升，对于不着急出售的房屋，转租是一个选择。（4）大租赁时代的到来，合规是企业的底线。同时，在合规的基础之上，通过为业主、客户创造差异化的服务，能够让整个供应链生态更加美好。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长
虞晓芬
《住房租赁条例》开启承租人权益保护新篇章
观点摘要：（1）对承租人权益立法保护是现代化国家普遍做法。德国、日本、韩国、英国等国家相关法律均对租金调控机制、优先购买权、合同稳定性保障、押金监管、严格驱逐程序、房屋安全等方面作出规定。（2）我国《民法典》“租赁合同”章，对规范租赁当事人民事权利义务关系作出规定，但相关规定是框架性、原则性，是基于民事行为角度的立法，难以为行政管理提供依据。（3）我国租赁人口规模庞大，一人户比例明显增加，未来我国住房租赁市场还有巨大发展空间，需要一部国家层面的行政管理法规。（4）《条例》开启了承租人权益保护新篇章，明确了住房安全底线、租赁关系稳定性保障、承租人权益立体化保障、规范经营行为、纠纷解决机制、监督管理制度等内容，重塑市场规则，推动从契约自由到实质公平。
清华大学土木水利学院院长、清华大学恒隆
房地产研究中心主任 吴璟
土地使用权续期与长租公寓运营
观点摘要：（1）城镇土地使用权续期的关键制度仍未明确，对住房租赁行业，尤其是长租公寓的运营影响日益凸显。（2）城镇土地使用权续期费用核定的关键矛盾在于，现行法规隐形倾向、相近领域行政实践、市场参与者预期三者之间存在明显脱节。现行土地管理法规中隐含了对按“土地市场价格”全价征收土地使用权续期费用的支持。地方政府在为其他目的征收地价补缴款时，通常以“政府土地出让收益”为核算基准。商业市场主体对续期费用的预期集中在土地市场价格的二成至四成，住房市场主体对续期费用预期的均值位于土地市场价格的四成左右。（3）“全价续期”将触发商办资产市值缩水，直接损失可能超过地方政府地价款增加所获收益；制约业主对物业进行更新改造的积极性，不利于拉动投资和实现可持续发展；加剧金融机构信贷风险，阻碍基础设施REITs等新兴领域发展。（4）建议应明确以“折价续期”作为商业用地使用权续期费用核定的基本原则。细化以“政府土地出让收益”为锚的续期基准费用核定方法，实施差异化“折让”政策，增强区域发展和民生导向。
湖北省住房保障建设管理有限公司
党委副书记、总经理 文家武
观点摘要：（1）当前我国城镇化率超过67%，从快速增长期进入稳定发展期，住房租赁需要在推进城市有机发展、推进城市更新、构建房地产发展新模式中重新找准自身定位。（2）住房租赁市场存在标准缺失、监管真空、人才短缺、融资单一等问题，《条例》的出台恰逢其时，标志着行业从野蛮生长向规范发展的关键转折，为行业带来了存量盘活模式创新驱动规模化收储、全链条监管推动专业化发展、资产证券化扩容拓宽融资渠道等机遇。（3）《条例》的落地存在未明确如何建立租金监测机制、资金账户多重监管可能降低企业资金运转效率、改造和新建保租房标准具有不确定性、合同备案中地方平台与企业平台信息互联尚需时日、租购同权真正落地道阻且长等难题。
上海市房地产科学研究院院长 严荣
建立健全住房租金监测机制
观点摘要：（1）建立住房租金监测机制，有利于促进资源高效配置，推动供需关系改善，有利于合理引导市场预期，增强市场治理能力，有利于激发市场活力，满足多样化需求。（2）上海近年来住房租金监测的探索和做法：一是建立租金监测机制。自2019年起，上海市二手房（住房租赁）指数办公室开始编制本市住房租赁价格指数，逐步建立了包括市场化租赁住房、保障性租赁住房和公房在内的全口径住房租赁价格监测体系。二是逐步优化租金监测体系。逐步实现全覆盖、分区域、分类型，并同步优化租金价格指数编制。三是建立住房租金监测数据库。四是健全工作机制。（3）健全住房租金监测机制，建议进一步丰富监测要素，加强研究租金形成机制，逐步拓宽租金应用领域。
上海交通大学住房和城乡建设研究中心主任
陈杰
存量时代租赁住房发展的“三重功能”
观点摘要：（1）当前，我国住房发展处于从解决“有没有”到满足“好不好”，从服务于城市增量扩张转向营造自身功能目标体系以及住房发展方式、发展动能转换的关键期。（2）租赁住房为居民居住提供了新选择，且更加多样、灵活，同时也为房地产企业提供了新的发展方向。发展住房租赁市场有助于盘活存量资产，优化人口结构与空间布局，促进职住平衡。（3）住房兼具经济、社会、治理“三重功能”，租赁住房的社会功能高于自有住房的社会功能。经济功能，指住房租赁企业围绕租赁住房全生命周期、全过程环节、多形态的价值创造。社会功能，指租赁住房在增进居民安全感、便利性与舒适性等方面发挥的重要作用。治理功能，指围绕租赁住房相关主体的利益协调。（4）租赁住房的“三重功能”相互关联，经济功能是物质基础，社会功能提供活力支持，治理功能塑造良好秩序。学习领会贯彻《条例》要注重“三重功能”的统筹优化。
乐乎公寓集团创始人、CEO 罗意
北京租赁住房市场投资机会
观点摘要：（1）随着城市核心区域写字楼租金下降至低于租赁住房租金，将城市核心区域写字楼改造为租赁住房成为可能。（2）北京等城市有效品质住房租赁项目供应不足，为未来投资提供方向。（3）《条例》的出台，肯定了市场化、专业化住房租赁企业价值，为其发展提供保障，未来租赁市场应该是市场的归市场，保障的归保障。
自如首席运营官 梁占华
自如，专业化住房租赁的探索与实践
观点摘要：（1）“增益租”模式，旨在通过稳健、安全的运营，为业主带来稳定的租金、省心的服务。其背后需要产品设计、供应链（短周期保质保量完成改造）、科技（AI助力方案、定价及收益模型制定）、运营服务（维护、保洁等）等综合能力支撑。（2）调研显示，60%的业主和65%的租客会优先选择专业化住房租赁企业提供的房源和服务，专业化住房租赁企业稳健运营，将对住房租赁市场起着压舱石的作用。
中海商业发展有限公司专业高管 饶胤
规范、安全、可持续
——租赁住房新阶段资管实践
观点摘要：（1）我国住房租赁市场是全球增长最快的，人口持续向都市圈流动，人才红利持续释放。（2）保障性租赁住房主要覆盖中低端市场，预计未来保障性租赁住房整体供应量依然会持续增加，但增速会放缓，形成“市场化+保租房”双轨制并驾齐驱生态。已发行上市的保障性租赁住房REITs表现良好，为行业退出提供闭环支持。（3）城市更新背景下，住房租赁与区域发展密切相关，城市文化、旅游、商业、产业作为引人、留人、育人的载体，为住房租赁市场提供支撑。（4）租客需求追求“自我、品质、便利”，不同空间需求、不同阶段租客消费更趋理性，倒逼住房租赁企业做好产品定位与资管优化。
圆桌对话
贯彻落实住房租赁条例大家谈
主持人：
赵庆祥（北京房地产中介行业协会副会长兼秘书长）
对话嘉宾：
傅玲玲（武汉房地产经纪与租赁协会秘书长）
赵 灿（浦发银行北京分行党委委员、副行长）
刘海琦（我爱我家集团副总裁、党委书记）
房浩文（龙湖集团龙智资管华北区域总经理）
孙雪鹏（华润置地长租公寓事业部高级总监）
常海松（魔方生活服务集团CTO）
张 波（58安居客研究院院长）
赵庆祥：（1）《条例》关系民生福祉、城市发展与社会稳定，具有民主科学立法、兼顾权益平衡、政策升维刚性化等特点，构建了行业管理“四梁八柱”体系。（2）《条例》在促进住房租赁行业规范发展上，进行了顶层设计和原则性规定，还需要制定相应的配套文件，让《条例》真正发挥效应。（3）《条例》为行业划定了合规红线，它的出台不是终点而是新起点。短期来看，合规成本是挑战，但从长期的稳定健康发展来看，对我们的头部、规范的企业是一个重大的机遇。
傅玲玲：（1）《条例》明确了行业组织在建立行业规范、加强自律管理、促进行业健康发展方面的职责定位，这为住房租赁行业协会带来机遇，协会需抓住机遇，放大桥梁作用。以《武汉市住房租赁条例》为例，其创新之处为认定了行业组织负责从业人员实名登记管理，这是行业规范与信用体系建设的基础。（2）企业合规发展的最大难点是“真房源、真图片、真价格、真状态、真委托”的持续落实和长期宣贯。（3）建议发布配套政策赋能协会基础建设，推动政企平台系统对接，与企业共同制定服务标准，树立行业标杆，促进行业规范发展。
赵 灿：（1）《条例》为银行带来的三大机遇：市场规范降低风险，利于开发住房租赁金融产品；存量市场链条长，提供资产投放空间；资金监管安排明确，可在保障资金安全中获取实际利益。（2）银行面对的三大挑战：备案、数据报送等内容要求银行数智化运营；租金回报率（2%）与五年期利率（3.5%）出现倒挂，需要政府考虑补贴等支持；住房租赁行业诉讼案件较多，银行需平衡企业与个人权益。（3）浦发银行可提供三项服务：通过资金流数据赋能政府，提供交易资金监管服务；为住房租赁企业提供涵盖项目全周期的中长期贷款等金融支持；为个人提供便捷的租房分期、消费贷及家居权益加持，未来需求有望随《条例》出台大幅增加。（4）建议成立专业住房租赁担保公司，复制养老金融补贴模式，行业协会多做涉诉案例分析以规避未来风险。
刘海琦：（1）《条例》开启住房租赁法治时代，可治理行业乱象并顺应住房租赁生活方式需求，但行业规范化需大量配套措施，全社会法治观念培育、政企协调及执法平衡等仍面临诸多挑战。（2）我爱我家早期为混业经营，但从长远发展及《条例》导向看，分业经营更优，因大量闲置房产转化为租赁业态需专业机构负责运营管理等专业事务，未来规模化、专业化住房租赁企业更可能成为市场主流。（3）各地在执行细则过程中，需精细化落地。
房浩文：（1）《条例》带来的资金监管压力对民营企业资金运作形成挑战，但也规范了行业发展，为盘活资产等带来新机遇，企业需适应《条例》、创新产品服务（如综合业态布局），在机遇与挑战中实现发展。（2）面对资金监管对现金流和盈利的影响，更加考验资产管理的综合能力，龙湖龙智资管就是定位“全周期全业态资产管理运营商”，希望通过专业的资管行活能力，依托投融建管退能力盘活存量住宅、写字楼等低效资产，助力资产实现保值增值的前期下，为用户提供更加多元的产品和服务。（3）各地政策落地建议能够考虑租赁企业的实际情况，既做到监管有序，也能推进行业持续性发展，驱逐劣币，同时在合同模版及系统端口对接上也能相对统一，避免因城市差异增加全国化企业对接难度和租户体验风险。
孙雪鹏：（1）央企的差异化优势体现在较强的合规内生要求与自我加压能力，其在项目安全核验、合规空间划分等方面的严格标准早于《条例》要求。（2）华润有巢已开展合规化调整，下一步将按城市差异调整IT系统和法务系统以适配监管，推动行业长期发展。（3）央企项目以集中式为主且多纳保，《条例》执行与合规检查重点还包括头部企业、大社区及保障性租赁住房相关主体，各方需自觉做好合规工作。（4）行业各方需共同建设合规稳健生态，坚守服务客户、打造盈利且满足需求项目的核心本质，同时通过《条例》后续配套体系优化，为优质项目松绑，以推动行业形象、发展前景及从业人员队伍的更好发展。
常海松：（1）《条例》的出台恰逢其时，标志行业进入有法可依的稳定发展阶段，其核心的安全保障、备案阳光化、资金监管是企业发展红线与方向。（2）《条例》带来租房需求增长、资本进入、行业集中度提升等机遇，但企业也面临资金监管细则待明确、合规成本及科技化适配压力。（3）后续细则应因地制宜，统一技术标准，对合规企业给予政策倾斜。
张 波：（1）58平台对《条例》高度重视，通过“一学、二查、三改”，即组织团队及企业学条例、查产品不足、改不合规之处推进落实。未来将协助政府做好管理，发挥平台作为政府与企业、租房群体间的抓手作用，助力市场平稳运行。（2）二房东在法理上并非绝对不成立，住房租赁需求的多样性决定了个人房东、机构化运营与二房东需共存。（3）未来灵活租赁的个人房东占比仍高，二房东在中小城市因更了解本地需求有较大生存空间，需理性看待其发展。（4）当前房地产止跌期需兼顾市场稳定，各地细则落地要避免一刀切，平台将配合地方做好执行工作。
来源：中国住房租赁
编辑 ▏古亦馨
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