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不动产评估明码标价:破局、扎根、发展
2025-07-232

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破局

近年来,重庆不动产评估行业面临严峻挑战。服务采购方常常采用的最低价中标模式,导致评估服务价格被持续压低至非理性水平,有的远低于提供符合专业规范服务所需的合理成本。这种畸形的市场价格环境让评估机构陷入困境:持续亏损经营难以为继,或为求生存而简化流程、降低标准,甚至牺牲评估的独立性与客观性。其后果是评估报告质量下降、行业公信力受损,并间接累积了金融风险,行业的专业价值被严重低估。业内虽有规范价格、保障服务质量的诉求,但受限于《反垄断法》对价格协议的严格禁止,任何试图联合设定价格底线的尝试都面临巨大合规风险,行业深陷低价竞争质量下滑信任危机的恶性循环。

面对上述困境,在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的帮助指导下,市国土资源房屋评估协会主动求变,启动了明码标价探索和实践。这项创新改革的核心是建立制度性的信息透明机制。它要求评估机构依据自身真实的运营成本、服务标准及市场判断,自主确定评估服务的具体价格。确定后,机构负有基本义务,在其经营场所显著位置、官方网站会员版面等清晰、完整地公示服务项目、具体收费标准、计价方式、服务内容以及任何可能的附加费用标准。与此同时,协会恪守边界,不制定、不发布类似指导价或价格区间。其核心职能是搭建并维护一个公共信息平台,将会员机构依据要求自主公示的价目表与服务标准信息进行汇总整理,并向社会公众及服务需求方公开发布,提供便捷查询。在此,协会的角色是信息透明化的促进者与公共服务提供者。

此项改革创新通过制度性信息披露正在产生效果。价格与服务内容的刚性绑定,使得偏离合理成本的低价策略空间被压缩。透明的环境为坚持专业标准的机构创造了公平竞争条件,使其能够基于真实成本和专业价值执行合理价格,摆脱恶性压价竞争束缚,将资源投入人才建设、技术升级和服务质量提升。更重要的是,在信息充分透明的市场环境下,评估机构的核心竞争力自然转向专业资质、服务质量、技术实力及机构信誉等非价格因素,市场竞争重心得以从价格搏杀回归到提升专业服务品质与建立市场信任的正轨。规范有序的价格与服务信息披露,也将有助于提升行业的整体透明度与可信度,有助于重建市场对评估专业性、客观性和独立性的信任和回归。

综上所述,不动产评估行业的明码标价改革探索创新,是在机构生存压力下,由行业协会搭建合规框架、评估机构履行主体责任,共同实施的一场自我革新和救赎。其本质是通过建立制度性的价格与服务信息阳光披露制度,破除信息不对称,引导市场依据充分信息进行理性选择。这一机制立足有效遏制损害行业根基的恶性压价竞争,为评估机构专注提升专业水准、实现可持续发展提供机制保障,最终推动行业从无序价格竞争向追求专业质量与服务信誉的根本性转变。这是一次在现行法律框架内,依靠制度性透明驱动行业价值回归的有益探索和实践。尽管尚未全覆盖,但趋势已不可逆转。

扎根

不动产评估行业的明码标价,正在重庆有序推进。从传统价格机制脱胎而来,看似旧的痕迹尚存,实则存在本质差异,形似而神不似。二者都试图通过规范价格关系来促进行业自律,重塑市场秩序。但传统方式主要基于行业保护逻辑,容易陷入最低限价或固定费率的一刀切模式,不利于市场竞争和创新发展,合规性也存疑。而明码标价立足于质量价值逻辑,通过弹性区间和差异化价格,力求实现优质优价:既保留合理价格参照的优势,又体现与服务质量挂钩的市场化价格形成机制;竞争导向从抑制价格竞争转为引导质量竞争和服务创新;客户权益从低质低价,转为通过价格公开透明获得优质选择权。这是从偏重保护经营者利益,向保护利益和保障质量的转变;从准行政管制思维向遵循市场经济规律思维的转变,从内部封闭自律向开放透明自律的变革。

上述探索创新的核心目标,在于构建质量优先、客户至上、专业彰显的价值体系。本质是通过建立质量导向的差异化价格机制,将专业技术含量、服务品质标准与价格体系有机结合,从根本上改变恶性压价竞争的不良生态。明码标价促使评估机构将经营重心转向专业能力建设和服务质量提升,通过建立与评估难度、专业要求相匹配的合理价格,使优质服务获得合理溢价;明码标价通过清晰透明的服务标准和价格披露,充分保障客户的知情权和选择权,将客户价值需求作为服务的核心,建立以客户真实价值为导向的质量评价体系;明码标价有利于专业技术服务获得客户和社会认可,通过强化专业技能,突显专业水准,提升行业社会公信力,最终实现质量优先、客户至上、专业彰显三者间的良性循环。

实行明码标价,不仅不排斥适度价格弹性,而且注重发挥价格信号引导质量提升、促进行业规范发展的积极作用。实施明码标价后,其价格体系绝非一成不变。在具体业务承接过程中更不是生硬执行的标本,而是建立在诚信为本、质量优先这一根本原则之上的动态体系。明码标价形成的弹性价格区间,本质上是专业价值和质量标准的货币化体现。业务层面,根据项目复杂程度、客户个性化需求等匹配差异化价格;市场层面,视情况保持有底线的合理竞争弹性。必须特别注意的是,任何价格浮动都必须以确保服务质量为前提,特别是在市场入围环节,严禁以降低专业服务标准为代价进行恶性压价竞争。行业组织通过信用管理等系列措施,确保明码标价制度不被异化为形式上的价格标签,而真正成为推动行业规范发展的价值引领。这种规范又灵活的机制,既维护市场秩序,又保留创新空间,使价格机制服务于质量保障这一根本目标,也与行业自律2.0一脉相承,从而成为重庆不动产评估行业向上向善向好发展的基石。

发展

明码标价制度的实施,需建立在充分公开透明的基础上。这种公开透明不是简单的形式或口号,而是要让专业服务的价格显出来,价值立起来。通过全方位、多层次的公开,相关行业协会的共识、共享,确保评估的专业内涵、服务价值得到充分显现。公开透明带来的效应至少体现在三个方面:对客户的郑重承诺,专业标准得以显现;对行业的自我约束,专业价值得以坚守;对市场的价值引导,专业精神得到尊重。这既保障客户的知情权和选择权,又促使评估机构专注能力提升和服务质量,实现评估机构与客户以及市场的正向互动。

实施明码标价,促进良性发展,必须紧扣评估专业价值这个核心,并形成有效约束机制。为此,建立分类收费标准体系,让不同类别不同水平的服务获得相应回报,同时方便客户可以根据自身需求选择适合的服务;完善质量追溯机制,确保服务承诺的落实,切实保障客户权益;强化信用约束作用,维护专业服务的尊严,培育公平竞争环境。这些措施的落地,有利于推动行业摆脱低价竞争惯性,回归到注重质量竞争的正轨上来。

半年来的明码标价实践,初见成效:客户逐渐认同,机构信心增强,市场反应正面。事实证明,通过明码标价制度的实施,能够在一定程度上推动评估行业实现从偏离到回归的转变。当专业价值得到应有体现时,客户更易获得更优质的专业服务;当专业标准得到严格执行时,评估机构更易赢得合理回报;当专业精神得到普遍认同时,市场秩序必将日趋规范有序。显然,这种转变虽有短期应对策略之嫌,实为发展轨道的根本性纠偏;表明以公开透明、风险联控、价值共赢为核心的行业生态重构初显端倪:机构从价格厮杀转向质量竞合,客户选择从价格优先转向价值评判,行业自律从被动响应转向主动探路和预警。

十一

明码标价制度的逐步实施,正在推动评估行业建立起以专业价值为核心、以客户需求为导向的发展新格局。这一实践的重要意义,不仅在于规范市场秩序,更在于为行业重塑专业立身的发展路径,并切实保障客户权益,助力提升社会效益。通过持续完善和深化实施,必将让评估行业矫正持续偏离的态势,真正回归到专业服务的价值本位——这恰是明码标价制度最根本的意义所在,也是不动产评估行业可持续发展的客观选择。

作者:彭安绪(重庆市国土资源房屋评估协会会长,市作家协会会员)



来源:中国房地产估价


编辑 ▏古亦馨

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